Перейти к основному содержанию
x
Грамотно составленный проект планировки территории обеспечивает системную организацию строительства. Здания и сооружения возводятся в порядке определенной очередности, что способствует оптимальному развитию частей населенного пункта.

Проектно-изыскательские работы «по полочкам»: разработка проекта планировки территории

В этом материале мы расскажем:

  • Суть проекта планировки территорий;
  • решение о подготовке проекта планировки территории и его утверждение;
  • порядок разработки проекта планировки территории;
  • состав проекта планировки территории;
  • проект планировки территории линейных объектов;
  • цена разработки проекта планировки территории.

Грамотно составленный проект планировки территории обеспечивает системную организацию строительства. Здания и сооружения возводятся в порядке определенной очередности, что способствует оптимальному развитию частей населенного пункта.

Кроме того, правильно разработанная документация содержит множество важных данных, которые позволяют максимально повысить эффективность проведения строительных работ и одновременно минимизировать связанные с этим риски.

Суть проекта планировки территорий

Данный градостроительный документ отличается от генерального плана и от правил землепользования и застройки тем, что он, как правило, разрабатывается не для всего населенного пункта, а только лишь для его небольшой части — квартала, района, микрорайона. В Генплане и ПЗЗ регламентируется зонирование внутри поселений, ППТ же точно определяет расположение следующих объектов:

  • элементов уличной сети (площадей, улиц, проездов, бульваров и т. д.);
  • набережных;
  • парков и скверов;
  • границ зон планируемого размещения общественных объектов;
  • капитальных строений и сооружений;
  • различных линейных объектов, включая буферные зоны около них (воздушных и подземных коммуникаций, автомобильных и железных дорог, прочих подобных сооружений).

В проекте территориальной планировки также должна определяться последовательность развития рассматриваемых зон.

Итак, ППТ является градостроительным документом, в котором детально показаны все объекты, расположенные на конкретной территории населенного пункта. Зачастую в состав данной документации включается проект межевания, где территория разбивается на земельные участки с определенными границами.

Возникает вопрос: в каких случаях этот документ необходим? Обычно проект планировки территории строительства требуется для комплексного освоения обширных муниципальных территорий и при возведении жилых комплексов. Если же речь идет о точечной застройке в пределах сформировавшегося исторического квартала, без ППТ можно обойтись.

Перед разработкой проекта в первую очередь следует получить соответствующее разрешение от официальных органов. Неважно, будет ли это проект планировки территории земельного участка за городом или объекта в центре населенного пункта. В любом случае документ не станет законным основанием для осуществления работ, если он предварительно не был одобрен.

Решение о подготовке проекта планировки территории и его утверждение

Правом принимать самостоятельное решение о подготовке ППТ обладают:

  • лица, заключившие договоры о развитии застроенной территории, о комплексном освоении земли (в том числе для жилищного строительства), о комплексном развитии территории по инициативе органов местного самоуправления;
  • владельцы земельных участков или отдельных объектов недвижимости, расположенных в пределах территории, определенной в ПЗЗ;
  • арендаторы участков государственной и муниципальной земли и лица, получившие ее в безвозмездное пользование;
  • правообладатели линейных коммуникаций, нуждающихся в реконструкции;
  • естественные монополисты и компании коммунального сектора;
  • садоводческие или огороднические некоммерческие товарищества в отношении участков, предназначенных для соответствующих работ.

Документация готовится за счет заинтересованных лиц. Затраченные на подготовку средства при этом из федерального бюджета не возмещаются.

Уведомление о принятом решении в течение 10 календарных дней направляется указанными лицами главе соответствующего муниципального образования, а также уполномоченным органам субъекта Российской Федерации. Процедура получения разрешения, необходимого для начала проектных и строительных работ, регламентируется Градостроительным кодексом РФ и отдельными муниципальными законодательными актами.

Утверждать проект территориальной планировки могут комитеты по энергетике и инженерному обеспечению, по охране исторических и культурных памятников, по обеспечению правопорядка, по сохранению окружающей среды, по дорожному обустройству. Кроме того, подобные разрешения выдаются администрацией района, в котором планируются работы. Утвержденная в этих органах документация затем отправляется на согласование в комитет по Архитектуре и Градостроительству.

Окончательное решение по проекту принимается на основе сводного заключения, где, в свою очередь, проверяется соответствие предоставленных материалов следующим документам:

  • ПЗЗ и утвержденная документация территориального планирования;
  • региональные и муниципальные нормы градостроительного проектирования;
  • федеральные законодательные нормы;
  • другие нормативно-правовые акты, регулирующие градостроительство;
  • утвержденные документы по планировке, полученные в результате межведомственных запросов.

Кроме того, готовый ППТ необходимо представить для обсуждения на общественных или публичных слушаниях в порядке, предусмотренном Градостроительным кодексом РФ. По завершению данных мероприятий составляется протокол и формируется заключение, утвердить проект или отклонить его, отправив на доработку. В последнем случае доработать материал следует максимум за 20 рабочих дней с момента оглашения результатов слушаний или обсуждений. Утвержденный проект публикуется по соответствующим правилам.

 

Порядок разработки проекта планировки территории

Проект разрабатывается в несколько этапов. Сперва выполняется анализ текущей ситуации в градостроительной сфере, для чего собирают всю требуемую документацию. Следующим этапом проводится градостроительная проработка (разработка концепции проекта), по результатам которой выдается соответствующее распоряжение. Получив необходимые документы, заявитель начинает собирать сведения для разработки корректного плана — различные технические условия, результаты инженерных изысканий и т. п.

Затем идет этап собственно проектирования. Готовый проект согласуется и утверждается Градостроительным советом, Межведомственной комиссией и прочими надзорными органами. Фактом выполнения необходимых действий и утверждения проект служит соответствующий акт, выданный заявителю.

Следует учитывать, что на любой стадии, возможно, потребуется провести дополнительные согласования, а также получить дополнительные заключения и разрешения.

Состав проекта планировки территории

Документация по проекту планировки территории содержит в себе основную часть, которая после утверждения приобретает силу градостроительного закона, действующего в пределах рассматриваемого района. Состав утверждаемого блока:

  • чертеж рассматриваемой территории (района, квартала, микрорайона) с обозначением границ элементов уличной сети (улиц, проездов, площадей), линейных объектов (коммуникаций, дорог и т. п.), скверов, бульваров набережных, размещения объектов капитального строительства;
  • характеристики территории в виде Положения, составленного в соответствии с Правилами землепользования и застройки и иными регламентами. Сюда же включаются требования по обеспечению жителей района коммунальными, транспортными и социальными услугами;
  • положения, регламентирующие приоритеты в будущем развитии данной территории и включающие в себя этапы строительства объектов жилого фонда, общественного, делового, производственного и другого назначения, а также очередность возведения и реконструкции объектов коммунальной, транспортной и социальной инфраструктур.

 

Помимо описания основной части проект включает в себя обосновательную часть, состоящую из:

  • результатов инженерных изысканий при необходимости их проведения;
  • обоснования определения границ территорий, где планируется размещать капитальных здания и сооружения;
  • карты (либо ее фрагмента) территории данного муниципального образования с отображением границ элементов планировки;
  • схемы организации дорожного движения (в том числе общественного транспорта), а также пешеходного движения;
  • схемы границ территорий, принадлежащих объектам культурного наследия;
  • списка мероприятий по охране окружающей среды;
  • обоснования порядка, в котором планируется развивать территорию;
  • других важных пунктов.

Проект планировки территории линейных объектов

Кроме земельных участков и отдельных объектов капитального строительства, проект планировки может составляться также в отношении линейных сооружений. К последним относят инженерные конструкции, длина которых значительно превышает остальные размеры. Характерными примерами линейных объектов являются автомобильные и железные дороги, мосты, тоннели, линии метрополитена, различные трубопроводы. На планах и картах такие сооружения обозначают линиями, пересекающимися друг с другом и даже сами с собой (при прокладке на разных уровнях).

Вся информация, касающаяся линейных объектов, содержится в основной утверждаемой части. В обосновательном блоке приводятся причины конкретного расположения объектов и документация, разрешающая размещать конструкции именно в такой конфигурации.

1. Основной блок

Данная часть может включать в себя сведения различного характера, отличающиеся друг от друга в зависимости от описываемого объекта и от целей его эксплуатации. Как правило, проект планировки в основной части содержит следующую информацию:

  • общие сведения о параметрах размещения конкретного линейного объекта, включая названия населенного пункта и улиц, наименования кварталов;
  • функционально-планировочная структура территории;
  • данные о проложенных по данной территории коммуникациях;
  • данные об имеющихся на территории капитальных строениях;
  • описание границ, в пределах которых планируется обустройство линейного сооружения;
  • план имеющихся инженерных коммуникаций;
  • информация о составе недр в пределах данной территории.

Перечисленные данные требуются для прокладки линейных объектов с учетом особенностей конкретной территории и для обеспечения максимально эффективного использования прокладываемых сооружений.

2. Обосновательный блок

Обоснование изложенных в основной части материалов выполняется в текстовой и, если это требуется, графической форме.

Фактически данный блок не только объясняет необходимость возведения линейного объекта указанным образом, но также содержит уточняющие параметры прокладки этого объекта и его базовые характеристики, которые могут повлиять на существующие линейные конструкции. А именно, обосновательная часть включает в себя план прокладки линейных объектов с отображением границ занимаемой территории.

Цена разработки проекта планировки территории

На конечную стоимость данной услуги влияют несколько факторов. Сумма зависит, во-первых, от площади земельного участка и объектов, которые планируется возводить. Во-вторых, влияние на цену оказывают окружающие территории (санитарно-защитные и прочие буферные зоны с действующими ограничениями). Наконец, финальная стоимость проекта учитывает отдельные особенности территории и проектируемого объекта.

 

Стоит иметь в виду также возможную срочность выполнения проектных работ. Если необходимо разработать проект в сжатые сроки, это существенно увеличит сумму.

И еще одно замечание. Если проект затрагивает незастроенную территорию, заказчик обычно ничем себя не ограничивает в своих пожеланиях. Тем не менее, нужно учитывать состав и характеристику почвы на данном участке. В случае осуществления проекта планировки территории города внутри существующей застройки все предполагаемые здания и сооружения необходимо возводить в соответствии с единым стилем данной территории, утвержденным отделом градостроительства. Эти функции возлагаются на ППТ, где должны учитываться особенности предстоящих строительных работ.